Arrendador y arrendatario: ¿es vinculante un mensaje de Whatsapp?

Arrendatario whasapp

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite la libertad de forma en los pactos entre arrendador y arrendatario. Esto significa que es igual de válido un acuerdo de alquiler plasmado en un documento, apalabrado ante testigos o incluso resuelto por un sistema de mensajería instantánea.

La LAU recoge numerosas obligaciones de notificación y aviso entre inquilino y propietario, pero no suele especificar forma específica para ejecutar estas notificaciones. Interviene de nuevo la voluntad de partes. 

¿Cómo se debe notificar un aumento del precio del contrato? ¿Es válido un aplazamiento del pago de la renta notificada en un Whatsapp? ¿Existe jurisprudencia al respecto?

Sí se puede notificar a través de Whatsapp

La libertad de partes permite que las notificaciones puedan realizarse por cualquier vía, por muy informales que sean, siempre que quede constancia de la correcta notificación. Esto incluye sistemas de mensajería instantánea, como Whatsapp.

Un caso relevante es el ventilado por el Juzgado de Primera Instancia de Valencia por un procedimiento de desahucio de un alquiler por impago. En el asunto, la demandada carecía de defensa para paralizar el lanzamiento de su vivienda de alquiler pues no había pagado la renta en varias ocasiones. Pero en un mensaje de Whatsapp propuso al arrendador ir pagando poco a poco más renta cada mes para ir liquidando la deuda, a lo que el arrendador aceptó con un mero ‘ok’. 

El acuerdo por Whatsapp, aunque poco desarrollado, es suficiente prueba de que existió una aceptación válida. El juzgado desestimó la demanda de desahucio y no aceptó la argumentación del demandante, que aseguraba que nunca existió aceptación y que el acuerdo nunca se llegó a formalizar. 

Proposición de compensación de fianza

En sentido parecido, dando validez a un mensaje de Whatsapp como notificación, se pronunció la Audiencia Provincial de Asturias en sentencia de 26 de julio de 2016 para un asunto sobre la devolución de la fianza por fin del contrato. 

En el caso los inquilinos proponen que se compense los últimos meses de alquiler con la fianza ya prestada para quedar ésta resuelta, a lo que el arrendador envía el siguiente mensaje: 

“Hola «YYY». La fianza nunca puede transformarse en renta, como su nombre indica es para responder por los posibles daños (que no es el caso) pero lo normal es devolver la fianza a la entrega de llaves, y una parte de la fianza se retiene como un mes por la posible llegada de algún recibo, Aunque sé que no va a ver -es claro que lo que se quiere decir es «no va a haber»- con vosotros ningún problema lo dejamos así. Saludos”.

 

La Audiencia coincide con la resolución de juzgado: la expresión “lo dejamos así” supuso confirmación a la confirmación del arrendatario. 

Finalización del alquiler por burofax

Es frecuente que al término del periodo de protección de la LAU se requiera al arrendatario para finalizar el contrato o actualizarlo por otro. 

La notificación cobra aquí especial importancia, pues de no realizarse se debe entender por prorrogado el alquiler por un periodo de un año. 

Aunque hemos visto que Whatsapp puede valer para notificar ciertos avisos vinculantes, en algunos casos la LAU requiere una notificación “fehaciente” para notificar el derecho de retracto, la concesión de un subarrendamiento o la futura actualización de una renta. 

La notificación más segura para este tipo de trámites es el burofax. La problemática, no obstante, reside en saber si puede considerarse que existe notificación si no se ha recogido el burofax de la oficina de correos. Sobre este respecto, la jurisprudencia es unánime en declarar que la notificación del burofax se entiende por realizada incluso si el receptor no la recoge una vez enviada la oficina postal tras ser depositado el correspondiente aviso.  

Así, la Audiencia Provincial de Madrid en 2009 desestimó cancelar un desahucio en el que la demandada alegaba no haber sido notificada ni del lanzamiento ni del fin de su contrato (sentencia disponible aquí). La Audiencia ratifica la resolución del juzgado y declara que no procede dicha alegación pues la notificación ha sido correctamente realizada, incluso cuando ella no fue a recogerla.  

Aceptar un Whatsapp como prueba válida

El artículo 299.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la aceptación en genérico de los medios electrónicos como prueba. La LAU no menciona Whatsapp, pero su artículo 4.6 impone las condiciones para que un email sea considerado como prueba válida: que sea auténtica la comunicación y su contenido y que quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras del momento en que se hicieron. 

En cuanto a los mensajes de Whatsapp, el Tribunal Supremo ya mostró en 2015 su cautela a aceptar este tipo de documentos como prueba en un juicio, por la facilidad con la que podían ser manipuladas. 

Sin embargo, a día de hoy puede decirse que un mensaje de Whatsapp es capaz de formar prueba de que se ha realizado una notificación vinculante para un arrendamiento.

Deberá probarse que los mensajes cumplen con dos requisitos:
1.    Que hayan sido obtenidos de forma lícita (Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de 25 abril de 2017)
2.    Que sean mensajes auténticos e íntegros (Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba  de 2 de abril de 2014)

 

Fuente: http://noticias.juridicas.com/actualidad/noticias/14136-notificaciones-entre-arrendador-y-arrendatario:-iquest;es-vinculante-un-mensaje-de-whatsapp/

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